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Campo de golf - A Fairway to Heaven
26 sep 2022 - Alan Burge

Queridos amigos

Como muchos de vosotros sabréis, el campo está oficialmente en venta y si no se encuentra un comprador rápidamente, creo que la intención de GNK es cerrar el campo. Después de haber tenido un par de reuniones cara a cara con el propietario, estamos convencidos de que no cambiará de opinión y el campo se cerrará si no se encuentra un nuevo propietario.

Tenemos la opción de presentar una oferta o no. Esta decisión se divide en dos partes: en primer lugar, ¿podemos reunir la cantidad de capital necesaria para comprar el campo? y, en segundo lugar, ¿tenemos suficiente apoyo o un caso de negocio lo suficientemente fuerte como para que el campo sea sostenible a corto o medio plazo?

Así que tenemos dos preguntas clave basadas en nuestra fórmula.

¿Está usted interesado en comprar una o varias acciones del campo de golf?

¿Se hará socio para jugar en el campo?

No tiene sentido hacer público en este tipo de foro cuál es el precio real de compra del campo que se insinúa. Todavía hay que negociar mucho, habrá un gran número de costes asociados (impuestos, abogados, diligencia debida y búsquedas, etc.) a la compra del campo y actualmente estamos trabajando en los costes para devolver el campo al nivel que creemos que debe tener. Esto incluye la diligencia debida sobre los costes de funcionamiento para nosotros en curso. Por lo tanto, dar una cifra sería un error en este momento.

Sólo cuando conozcamos mejor estos componentes podremos tomar algunas decisiones comerciales. Sin embargo, tenemos unas cifras prudentes que utilizaremos hasta que podamos establecer los números más detallados.

Durante el fin de semana, Darren (Jefe de Greenkeeper del Reino Unido) recorrió el campo en nuestro nombre para evaluar el trabajo necesario para que el campo vuelva a estar en buenas condiciones. Las partes clave son las calles y la recuperación de las hierbas más finas en los greens. Él evaluará profesionalmente y nos informará en los próximos días, sin embargo, su reflexión verbal en el teléfono fue "no hay tanto trabajo que hacer como había previsto", así que eso es un positivo.

Para ser claros y transparentes, el propietario actual nos ha dado hasta el final de este mes para hacer una oferta sin que el campo salga al mercado abierto. Sin embargo, ha dejado claro que en este momento no es viable para él mantenerlo abierto y que se va a centrar en sus otras sedes. Es imposible decir si habrá interés de otras partes o no. La investigación de la industria ha señalado que hay una cantidad significativa de campos de golf en venta en este momento en España, muchos de ellos con mejores características adicionales que el CDA (casas club, vestuarios, etc.). Así que es a su discreción en cuanto a cuánto tiempo está dispuesto a financiar las pérdidas actuales en CDA antes de cerrar finalmente las puertas.

Para explicar a aquellos que no conozcan o no entiendan realmente el modelo de golf en España nos esforzaremos en esbozar por qué pensamos que podríamos hacer viable el CDA cuando el GNK es incapaz de hacerlo.

Un campo de golf puede facilitar hasta 50.000 al año. Este es el máximo de golf que se podría jugar, sin embargo, una media de la industria se sitúa en torno a los 35.000 al año. En el Reino Unido y en toda Europa, la mayoría de los clubes crean una membresía que pertenece al club y los miembros pagan una variedad de métodos para pertenecer al club... y jugar al golf. En España, un buen porcentaje de clubes funcionan sin una fuerte afiliación y dependen del golf de los visitantes. Lo hacen porque el rendimiento por ronda es significativamente mayor. Por ejemplo, un visitante puede pagar 60 euros por una partida, mientras que un socio que juega una vez a la semana y paga 1.000 euros por la membresía en realidad sólo está pagando 20 euros por ronda. En los últimos diez años, el mercado turístico español del golf se ha visto muy afectado y, en lugar de modificar ligeramente el modelo y aceptar que puede ser necesario cambiar su perspectiva, simplemente han aumentado el coste por ronda para compensar el déficit. A su vez, esto ha reducido aún más la afluencia de público... esencialmente un círculo cada vez menor.

Como leerás más adelante, creemos que, si ganamos el apoyo de una cantidad significativa de propietarios y residentes, así como de los propietarios menos frecuentes, entonces podemos crear una fuerte base de miembros sobre la que se puede construir la propiedad.

Obtener el control del campo de golf y convertirlo en una verdadera característica del complejo creará sin duda una mejora con el tiempo y añadirá valor a las propiedades. Nadie dice que un campo muy querido y concurrido vaya a añadir valor de la noche a la mañana, pero estamos bastante seguros de que la venta de propiedades será más fácil si se encuentra en un complejo de golf de renombre a medio plazo.

Hemos buscado orientación sobre el impacto potencial del cierre del campo y cómo esto puede afectar a los precios de las propiedades en CDA. Como sabrán, no hay ninguna ventaja en los precios si el campo se cierra... así que les instamos a todos a considerar seriamente el impacto de cualquier apatía entre los propietarios golfistas y no golfistas. Nuestra orientación vino de Rupert, que fue capaz de ofrecer una visión profesional de cómo negativamente cree que los precios de las propiedades se verán afectados, en la región, su opinión es que se verá afectado de 10-25% para los Penthouse y 5-10% para las propiedades del jardín

Así que volviendo a nuestras principales preguntas para los propietarios y los golfistas por igual; hemos establecido el valor de 2.000 euros una sola acción en la propiedad del campo. Necesitaríamos generar un interés de más de 1.000 acciones como mínimo para poder iniciar las negociaciones de forma realista. No habrá ninguna restricción al número de acciones que los particulares puedan adquirir.

Si alcanzamos el número deseado, entonces estableceremos las formalidades para crear un consejo de administración (o su equivalente en España) que dirigirá el modelo operativo del club. Una vez más, nos estamos asesorando al respecto y seremos transparentes antes de pedir a alguien que invierta formalmente.

P1: Por favor, indique en el cuestionario el nivel de inversión que podría considerar.

Afiliación

Vamos a tratar de operar un esquema de afiliación de dos tipos: una Afiliación completa" y una Afiliación basada en puntos*. Todo el mundo se tratará por igual, sin embargo, su método de compra de golf será diferente y el tiempo que pueden pasar en el campo de golf variará.

La afiliación completa es aquella en la que pedimos una suscripción anual y esto permite esencialmente el golf ilimitado en línea con los términos y condiciones de los clubes.

El sistema de afiliación por puntos* es adecuado para los residentes/propietarios que sólo pueden jugar con menos frecuencia. Esto permitirá que la afiliación sea a través de la compra de un número de puntos que pueden ser intercambiados para jugar en el campo.

También estamos debatiendo el coste de la afiliación, tanto para los socios como para los no socios. Nos gustaría crear un modelo en el que haya una reducción significativa de las cuotas para aquellos que invierten y son esencialmente socios del campo.

Por ejemplo, si la cuota anual de "afiliación completa" fuera de unos 1.800 euros para los que no son socios, nos plantearíamos que fuera de unos 1.500 euros al año para los que si son socios.

También estamos viendo la opción de que, si un residente no fuera golfista e invirtiese en la propiedad del campo, cualquier descuento en el golf podría extenderse a los visitantes de sus apartamentos, etc.

Es vital que trabajemos en torno a un modelo de negocio prudente de 35.000 rondas de golf, desglosado en la siguiente modelización.

A. 18.000 rondas de socios incluidos

B. 7.000 rondas de socios por puntos

C. 10.000 rondas de visitantes con green fee

Nuestra creencia se basa en atraer un modelo de club de golf más basado en el número de socios de lo que es normal en España, como se ha explicado. Lo ideal sería un modelo más basado en el club, como en los modelos del Reino Unido/Europa, complementado con green fees. El campo podrá atender hasta 40-45.000 rondas más... por lo que hay capacidad para expandirse, aunque inicialmente queremos ser prudentes.

Q2. Si usted no es un jugador lo suficientemente entusiasta para la afiliación completa o simplemente no pasa suficiente tiempo en el residencial anualmente como para justificar una afiliación completa, entonces le instamos a considerar la afiliación basado en puntos que incluye una cantidad de golf con descuento, dependiendo de sus necesidades.

¿Podría indicarnos si aceptaría el "abono inclusivo" o el nivel de puntos que consideraría seriamente comprar?

A. Afiliación completa

O

B. Afiliación por puntos (si es por puntos indique qué nivel inicial, podría interesarle, Bronce, Plata u Oro)

Bronce @ 400 euros

Plata @600 euros

Oro @€800

*El esquema de puntos simplificado, es que usted comprará puntos que le darán aproximadamente la cantidad de golf que necesitará durante 12 meses. Si no utiliza sus puntos en los 12 meses, se mantendrán siempre que compre la cantidad mínima de puntos en los 12 meses siguientes.

Ejemplo de afiliación por puntos: 200 puntos por 400 euros establecen los puntos a 2 euros el punto. Si el precio de un green fee de golf es de aproximadamente 50 euros, los socios por puntos pagarían 15 puntos, lo que equivale a 30 euros por una partida. Estos son sólo ejemplos potenciales... y están muy sujetos a cambios, pero muestran un ejemplo de la clasificación de precios y descuentos, etc.

Somos conscientes de que sería más claro si tuviéramos cifras exactas, pero hasta que no podamos evaluar si podemos reunir el capital necesario, y luego medir cuántos golfistas están dispuestos a comprar la membresía es un escenario subjetivo.

Así que, simplemente, ¿quieres invertir en el campo y ver cómo la principal característica del complejo se convierte en algo realmente positivo para todos nosotros? ¿Desea usted hacerse socio de alguna manera para ayudar a mantener el campo de golf sostenible?

Por último, por favor, comprenda que queremos construir una comunidad positiva en torno a la posibilidad de asegurar la propiedad del campo y estamos haciendo este trabajo en nuestro propio tiempo, así que si no tiene nada constructivo que añadir, por favor, mantenga sus puntos de vista fuera del foro. Con respeto, simplemente no tenemos el tiempo o la inclinación para responder a cada post "no tan positivo".

Phil Grice fairway.to.heaven@condadoalhama.com

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